SCHÖNHEITSRENOVIERUNG- DER MIETER ZIEHT AUS UND WER STREICHT JETZT DIE WÄNDE WEISS?

Der BGH dreht schon wieder an der Schraube, gibt es noch eine sichere Klausel im Miet- vertrag für die Vermieter?

Der Vermieter sorgt sich um die hohen Kosten. Die Schönheitsrenovierungen verwohnter Wohnungen verschlingen regelmäßig sehr viel Geld. Bei häufigem Mieterwechsel sind Renovierungskosten ein echter Renditekiller. Der Mieter will sich aber absichern vor zu hohen Ausgaben, die beim Wohnungswechsel auf ihn zukommen, ebenfalls verständlich; dreimal umgezogen ist wie einmal abgebrannt.

Der Gesetzgeber setzt voraus, dass mit Zahlung der Kaltmiete die Abnutzungskosten der Wohnung abgegolten werden. Die Rechnung geht aber selten auf, das liegt in der Natur der Sache und ist im gesellschaftlichen Wandel begründet.
Schließlich steht es dem Mieter frei, die gemieteten vier Wände nach eigenem Gusto zu gestalten und nach eigenen Gewohnheiten zu nutzen, der eigener Herd ist Gold wert.
So unterschiedlich die Geschmäcker auch sind, man sollte darüber nicht streiten.
Man sollte vorher die Sache klären, wie es unter Erwachsenen schon immer üblich war. Dafür gibt es den schriftlichen Mietvertrag.

An sich bedarf ein Mietvertrag keiner Schriftform, ein Handschlag und die Zahlung der Miete reichen rein rechtlich gesehen aus, um ein Mietverhältnis zu begründen.
Was früher aber gang und gäbe war, wurde in der Praxis längst verworfen, warum?
Weil uns der schriftliche Mietvertrag grundsätzlich andere Möglichkeiten bietet, als der „Mietvertrag per Handschlag“
Wir müssen nur in der Lage sein, diese tatsächlich zu nutzen.

So zum Beispiel können Mieter und Vermieter unter anderem auch bei der Regelung der Schönheitsrenovierungen eigene Wege gehen und eine individuelle, von der gesetzlichen Regel abweichende Lösung aushandeln und vertraglich vereinbaren.
Das setzt aber voraus, dass Mieter und Vermieter tatsächlich ernsthaft diskutieren, verhandeln, sich einigen, das Ergebnis im Mietvertrag niederschreiben und eigenhändig unterzeichnen.

Hier wird einfach der Bedeutung der Verhandlung zwischen zwei Parteien Rechnung getragen, der Wille der Verhandelnden soll zum Ausdruck in der niedergeschriebenen Klausel im Mietvertrag kommen, die die Interessen beider Parteien widerspiegelt und keinen Ver- handlungspartner unangemessen benachteiligt.
So will es das Gesetz, so wollte es schon immer.
Mit Standardformulierungen in Standardmietverträgen, wie sie sich in den meisten, im Handel angebotenen Formularen wiederfinden, gibt sich der Gesetzgeber nicht mehr zu- frieden.
Wir sollen uns auf die ursprüngliche Bedeutung einer echten Verhandlung besinnen,
sie wieder entdecken und in die Praxis umsetzten.
Dann wird auch zukünftig ein guter Mietvertrag wieder seine Funktion erfüllen und garantiert wasserdicht sein, wenn es so zu sagen „maßgeschneidert“ angefertigt wird.
Das geht leider nicht mehr von der Stange, Verhandlungssicherheit und Fachwissen beim Abschluss von Mietverträgen werden immer wichtiger. Damit gewinnt das Thema „Fachkundennachweis für Makler und Hausverwalter“ weiter an Bedeutung.

Haben Sie noch Fragen zu diesem Thema?
Gern stehen wir Ihnen unter der Rufnummer 0421.22292083 zur Verfügung.

MÜLLSTELLPLATZ - NICHT VOR MEINEM FENSTER BITTE - ODER WOHIN MIT DER TONNE?

Der Standort von Mülltonnen sorgt regelmäßig für Unruhen in Mehrfamilienhäusern.

Mülltonnen sollten in angemessenem Abstand von den Fenstern von Wohn- und Aufenthaltsräumen aufgestellt werden. Die einzuhaltenden Mindesabstände sind in der jeweils geltenden Landesbauordnung vorgegeben

Aber wie weit muss die Mülltonne von Aufenthaltsräumen entfernt stehen? Wie nah darf sie an mein Fenster ran rücken? Gibt es hierzu feste Regeln und muss sich auch eine Eigentümergemeinschaft an diese Regeln halten?

Die Bauordnung gibt klare Abstandsvorgaben bezüglich des Aufstellens von Mülltonnen, die auch wohnungseigentumsrechtlich von Bedeutung sind. Diese Regelungen sollen Gesundheitsgefahren vorbeugen und dienen dem Schutz der im Haus untergebrachten Bewohner.

Aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergibt sich eine wechselseitige Verpflichtung für alle Wohnungseigentümer, die gesetzlichen Abstandsvorgaben einzuhalten. Ein Beschluss, auf dessen Grundlage ein solcher Abstand nicht eingehalten wird, ist rechtswidrig, insbeson- dere dann, wenn betroffene Eigentümer dagegen stimmen. Denn ein ordnungsgemäßer Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums darf einzelne Mitglieder der Eigentümerge- meinschaft nicht unzumutbar beeinträchtigen.

Eigentümer und Hausbewohner haben einen Anspruch auf die Aufstellung der Mülltonnen an einem Ort, an dem keine Beeinträchtigung ihrer Wohnräume erfolgt. Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungs- oder Teileigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum in einer Weise zu nutzen, die für keinen anderen Wohnungs- oder Teileigentümer mit Nachteilen verbunden ist.

Haben Sie noch Fragen zu diesem Thema?
Gern stehen wir Ihnen unter der Rufnummer 0421.22292083 zur Verfügung.

IMMOBILIENVERWALTUNG IM ALTBESTAND- KOMPLETTSANIERUNG VON 24 BALKONEN IN BREMEN

Die für den Stil der 60ger Jahre typischen Geschosswohnungsbauten zeigen häufig zum Teil altersbedingte Schäden an den auskragenden Platten von Balkonen und Terrassen. In einigen Fällen ist eine gründliche Betonsanierung unumgänglich.

Die Ursache der Schäden liegt meistens in den bautechnischen Eigenschaften der aus Fliesen- bzw. Plattenbelägen bestehenden Oberflächen. Durch eine kaum zu vermeidende Haarrissbildung im Fugenbereich, dringen Regenwasser und Schmelzschnee in den Untergrund ein. Infolge mangelhafter Bewehrungsüberdeckung und möglicher Karbonatisierung von Beton kann ein Korrosionsprozess in Gang gesetzt werden.

Bevor eine Immobilie „kaputt gespart wird“ lohnt sich die rechtzeitige Planung einer um- fassenden Balkonsanierung um größere Schäden an den auskragenden Betonplatten zu verhindern. Denn eine s.g. „Lochfraßkorrosion“ kann mit der Zeit sogar zur völligen Zerstörung des Bewehrungsstahls führen. Die Schadensanalyse darf deshalb nicht an der Oberfläche enden, sondern muss auch die Konstruktion und Tragfähigkeit umfassen.

In unserem Fall war die Armierung der Balkone – vor allem in den Randbereichen – angegriffen durch Einwirkung vom Wetter und Umwelt belastenden Stoffen. An den Fußpunk- ten, dort wo regelmäßig Regenwasser stehen blieb, begannen die Halterungen zu rosten. Nässe drang in den Beton ein, an etlichen Stellen waren großflächige Abplatzungen an den Balkonuntersichten zu sehen. Zum Glück gab das Ergebnis der Laboruntersuchung von Betonproben Entwarnung, eine Korrosion am Bewehrungsstahl war demnach noch nicht zu befürchten.

Dennoch hat sich der neue Hauseigentümer unserer Immobilienverwaltung in Bremen für eine Komplettsanierung aller Balkone entschieden. Nachdem Anfang März die Oberflächen rückstandsfrei abgetragen worden waren, wurden die Betonplatten saniert und mit neuen Abflüssen versehen, direkt auf dem Betonuntergrund wurde ein Gefälle-Estrich im Verbund erstellt.

Zum Schluss wurde eine farbige und witterungsbeständige Kunststoffbeschichtung aufgebracht, die einer starken mechanischen Belastung durch Tische und Stühle auf Balkonen dauerhaft stand hält und das Bauwerk zuverlässig gegen Feuchtigkeit und Chloride schützt. Neue Wandanschlüsse verhindern das Eindringen von Wasser in die Außenwand, überarbeitete Brüstungen runden die gelungene Sanierung ab.Dank dem reibungslosen Ablauf konnten unsere Mieter schon Mitte August die Stühle wieder herausstellen und ihre Freisitze nutzen.

Das Bremer Team der JHG Immobilienverwaltung bedankt sich herzlich bei allen Projektbeteiligten für Ihren Einsatz. Schade nur, dass sich die Sonne just in diesem Moment eine Auszeit genommen hat.

BGH–URTEIL WOHNUNGSEINGANGSTÜREN SIND ZWINGEND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Wohnungseingangstüren sind zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, selbst wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

Gegenstand des Verfahrens war ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, eine bestimmte einheitliche Gestaltung der an den Laubengängen gelegenen Wohnungs- eingangstüren der einzelnen Einheiten festzulegen. Sie sollten aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ gefertigt sein und einen genau festgelegten Glasscheibeneinsatz enthalten.

Eine Wohnungseigentümerin ficht diesen Beschluss als nichtig an mit der Begründung, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum uns somit dürfe sie über die Ge- staltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden. Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Die WEG ist in die Berufung gegangen, das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen, die Klägerin hat Revi- sion angelegt.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen mit der Begründung, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stehen, weil sie der räumlichen Abgren- zung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht; hierüber hatte der Senat nicht zu befinden.

Die zitierte Vorschrift lautet: § 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, besei- tigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie An- lagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

BGH Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 212/12
AG Lüdenscheid-Urteil vom 19. Januar 2012 – 97a C 33/11 LG
Dortmund-Urteil vom 20. Juli 2012 – 17 S 55/12

ENERGETISCHE DACHSANIERUNG

Energetische Dachsanierung mit Schädlingsbekämpfung des Dachstuhls an einem 11 Familen Haus in Bremen Hastedt.

Eine Fassadendämmung im Mai 2013 brachte es ans Licht. Im Zuge der Arbeiten am Giebel wurde am Ortgang des Dachstuhls eine Bauteilöffnung veranlasst, der Zustand des ersten Sparrens versetzte unseren technischen Mitarbeiter in höchste Alarmbereitschaft.

Ein von der JHG Immobilienverwaltung umgehend eingeschalteter Gutachter bestätigte den schlimmen Verdacht, im Holz saß ein Holzbock. Mehrere Generationen dieses Insektes haben das Konstruktionsholz bereits stark geschädigt. Der betroffene Sparren befand sich auf der Südseite des Hauses, das ist typisch für den Holzbock. Er spürt gern die warmen Holzzonen im Gebäude auf und breitet sich in den Hohlräumen aus.

„Erst wenn du vor so einem Problem stehst, kannst du prüfen, was dein WEG Verwalter wirklich taugt“ – in diesem Punkt sind sich die Eigentümer von Anfang an einig gewesen.

Eine akute Einsturzgefahr bestand zum Glück nicht, dennoch wurde eine Sanierung bis spätestens Herbst 2014 vorgegeben. Da vom aktiven Befall auszugehen war, musste das Bauamt verständigt werden. Spätestens ab dann arbeitete die Zeit gegen uns.
Die außerordentlichen Versammlungen und Begehungen vor Ort folgten in kurzen Zeitab- ständen. Bis Herbst stand das Sanierungskonzept fest, bis Jahresende war die Finanzie- rung gesichert, der Auftrag mit dem Dachdecker- Meisterbetrieb Stallkamp endverhandelt. Sobald die Witterung im April beständig war, ging es los.

Von den besetzen Hohlräumen kann sich der Holzbock praktisch unbegrenzt ausbreiten, das Ausmaß des Befalls ist erst zu erkennen, wenn das gesamte Dach abgedeckt ist. Umso wichtiger in einem solchen Fall ist die Feinsteuerung aller Arbeiten vor Ort. Unser Architekt Christian Lauckner hat diese Maßnahme von Anfang bis Ende persönlich betreut.

Innerhalb von 8 Wochen einschließlich der Abrissarbeiten wurde der gesamte Dachstuhl Bohrlochimprägniert und Oberflächenimprägniert. Alle Sparren wurden statisch ertüchtigt und das gesamte Dach nach neusten energetischen Anforderungen gedämmt. Dachüber- stände wurden zum Schutz des Hauses verbreitert, und neu verkleidet.

„Es war eine starke Teamarbeit“- freut sich Renate Jaczminski, Geschäftsführerin der JHG Grundstücksverwaltung GmbH.
„Mein Dank geht an alle Wohnungseigentümer, an unseren Architekten Christian Lauckner und an die Sachbearbeiterin, Ingeborg Behrens. Und last but not least an das großartige Stallkampteam, hoch die Dachdeckerkunst.“

UNSERE AUSGEWÄHLTEN PROJEKTE

Ob Dachsanierung, Dachrenovierung oder Dacheindeckung – unsere Architekten beraten Sie gern, welcher Weg der Beste ist. Eine komplett neue Dacheindeckung inklusive neuer Sparrung und Lattung ist kostspielig. Ist die alte Lattung und Sparrung größtenteils noch in Ordnung, kommt auch eine partielle Renovierung in Frage. Gern stellen wir gemeinsam mit unseren Kunden fest, was wirklich notwendig ist und machen Vorschläge für die wirtschaftlich sinnvollste Abwicklung unter Berücksichtigung der aktuellen Energieeinsparverordnung.

Wärmedämmverbundsystem oder hinterlüftete Vorhangfassade? Es gibt diverse Optionen zur Außendämmung und Gestaltung der Fassade. Die gültige Energieeinsparverordnung setzt strenge Maßstäbe an. Bei Beanspruchung von Zuschüssen oder Darlehn aus den Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW-Zuschüsse | KFW Darlehn) werden diese Kriterien noch einmal verschärft. Zur Lösung dieser vielfältigen und komplexen Aufgaben steht Ihnen bei Bedarf ein erfahrenes Expertenteam von kaufmännischen und technischen Kräften zur Seite.

Eine Heizungsmodernisierung ist die effektivste Energiesparmaßnahme schlechthin. Durch die Brennwerttechnik können bis zu 30 Prozent Energie gegenüber einem veralteten Standardkessel eingespart werden. In Kombination mit Solarthermie (Wassererwärmung, z. B. durch wasserführendes Rohrsystem auf dem Dach) ist eine weitere Reduzierung des Verbrauchs möglich. Unsere Energieberater nehmen sich gern Zeit für ein Gespräch und unterstützen Sie bei der Planung.

„NUTZUNGSBESTIMMUNGEN EINER WEG NUR IN DER TEILUNGSERKLÄRUNG VERBINDLICH“

Die Regelung der Nutzungsrechte des gemeinschaftlichen Eigentums ist ausschließlich in der Teilungserklärung rechtsverbindlich. Diesbezügliche Angaben im Aufteilungsplan haben für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine verbindliche Bedeutung.
(LG Itzehoe, Urteil v. 14.01.14, Az. 11 S 94/12)

Gegenstand des Verfahrens war die Anfechtungsklage eines Miteigentümers gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung, in einem gemäß Aufteilungsplan als Fahrradabstellfläche ausgewiesenem Bereich einen Feuerschutzraum zu errichten.

Der klagende Wohnungseigentümer vertrat die Ansicht, dass einer im Aufteilungsplan als Fahrradstellfläche ausgewiesener Raum keiner anderen Nutzung zugeführt werden darf. Das Landgericht Itzehoe wies die Anfechtungsklage zurück.

Nach Ansicht des Gerichts haben die Angaben im Aufteilungsplan nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.
Gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Aufteilungsplan die Aufgabe, die Teilung des Gebäudes abzubilden sowie die

Nach Ansicht des Gerichts haben die Angaben im Aufteilungsplan nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.

Gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Aufteilungsplan die Aufgabe, die Teilung des Gebäudes abzubilden sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile zu verdeutlichen. Rechte bezüglich der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums sollen dort nicht geregelt werden.

Nur Nutzungsbestimmungen in der Teilungserklärung selbst sind verbindlich. Die streitbefangene Regelung war jedoch lediglich im Aufteilungsplan zu finden und hatte somit keine verbindliche Bedeutung.

BGH URTEIL- RAUCHWARNMELDER IN EIGENTUMSWOHNUNGEN...

Ist der Einbau von Rauchwarnmeldern in der Landesbauordnung verankert, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Nachrüstung beschließen. Für den nachträglichen Ein- bau der Geräte gilt die Beschlusskompetenz der WEG. Die Rauchmelder sind dann kein Sondereigentum, da diese der Sicherheit des Gebäudes und der darin untergebrachten Personen dienen.Eine WEG in Hamburg beschloss in einer Eigentümerversammlung 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Rücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentümer verteilt werden. Die hamburger Landesbauordnung schreibt die Nachrüstung von Wohnungen bis zum Ende 2010 mit Rauchwarnmeldern verpflichtend vor. Ein Eigentümer klagte gegen den Beschluss seiner WEG, der BGH bestä- tigte die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.
BGH Urteil vom vom 08.02.2013 (AZ. V ZR 238/11)

In Bremen gilt gem. der bremischen Landesbauordnung die Rauchmelderpflicht für alle Neubauten seit dem 22. Dezember 2009, die Nachrüstpflicht für Bestandsbauten läuft am 31.12.2015 ab.

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungs- wege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 entsprechend auszustatten. Darüber hinaus hat auch eine jährliche Funktionsprüfung zu erfolgen. Diese Prüfung muss nach einhelliger Meinung dokumen- tiert werden, um hier im Schadensfall eine Beweisführung sicherstellen zu können.